江蘇省城市房地產交易管理條例（草案）

第一條 為加強城市房地產交易的管理，規范城市房地產交易行為，維護房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 在本省行政區域內的城市規劃區國有土地上從事房地產交易，實施房地產交易管理，應當遵守本條例。
　　本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

　　第三條 以出讓或者劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓、抵押、出租，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》和《江蘇省土地管理條例》規定的條件和要求。

　　第四條 房地產交易應當遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。

　　第五條 省人民政府建設行政主管部門、土地管理部門依照省人民政府規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理本省行政區域內房地產交易工作。
　　市、縣（市）人民政府房產管理部門負責本行政區域內房地產交易活動的監督管理工作。
　　工商、財政、稅務、物價、人民銀行等有關部門依照各自的職責分工，共同做好與房地產交易有關的管理工作。

　　第六條 縣級以上地方人民政府及其有關部門辦理房地產交易手續，應當公開條件，簡化程序，提高效率，方便當事人。
　　經省人民政府確定，市、縣（市）人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以在本市、縣（市）行政區域內制作、頒發統一的房地產權證書，依法將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

第二章 房地產轉讓

　　第七條 房地產轉讓，包括下列情形：
　�。ㄒ唬┓康禺a買賣；
　�。ǘ┓康禺a交換；
　�。ㄈ┓康禺a贈與；
　�。ㄋ模┢渌院戏ǚ绞綄⒎康禺a轉移給他人的情形。

　　第八條 轉讓房地產，除法律另有規定外，應當按照下列程序進行：
　�。ㄒ唬┓康禺a轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
　�。ǘ┓康禺a轉讓當事人在轉讓合同簽訂后的三十日內，持房屋所有權證書、國有土地使用權證書、契稅完稅憑證、當事人合法證明、轉讓合同，向房產管理部門提出房屋權屬轉移登記申請；
　�。ㄈ┓慨a管理部門審查當事人提交的有關材料，對符合前項規定的，予以受理，并按照法律、法規和省級以上人民政府及其財政、價格主管部門的規定收取有關費用；不予受理或者需要補充材料的，應當在收到申請之日起三個工作日內告知當事人，并說明理由；
　�。ㄋ模┓慨a管理部門應當在受理房地產轉讓當事人房屋權屬轉移登記申請后二十個工作日內，核準登記并頒發房屋所有權證書；
　�。ㄎ澹┓康禺a受讓人領取房屋所有權證書后，應當憑變更后的房屋所有權證書向土地管理部門申請土地使用權變更登記，交納土地管理相關費用。

　　第九條 建筑設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓，配套使用的房屋附屬設施、設備及共用部位不得單獨分割轉讓。

　第十條 現售商品房的，房地產開發企業應當持下列文件向當地市、縣（市）房產管理部門申請房屋權屬登記，取得房屋所有權證書或者登記證明文件后，方可進行銷售：
　�。ㄒ唬┓康禺a開發企業的法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
　�。ǘ┮呀桓度客恋爻鲎尳�，取得土地使用權證書；
　�。ㄈ┙ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；
　�。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗收的證明；
　�。ㄎ澹┓慨a測繪機構出具的房屋建筑面積測繪成果報告；
　�。┓�、法規規定的其他文件。

　　第十一條 預售商品房的，房地產開發企業應當持下列文件向當地市、縣（市）房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后，方可進行預售：
　�。ㄒ唬┮呀桓度客恋爻鲎尳�，取得土地使用權證書；
　�。ǘ┙ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；
　�。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
　�。ㄋ模┮汛_定施工進度和竣工交付日期并落實了市政、公用和公共設施的配套計劃的證明；
　�。ㄎ澹┡c物業管理企業簽訂的前期物業管理服務合同；
　�。┓�、法規規定的其他文件。
　　房產管理部門應當定期公布《商品房預售許可證》發放信息，并不得拒絕查詢。

　　第十二條 商品房預售人與預購人應當依法簽訂商品房預售合同。
　　商品房預售人應當在預售合同簽訂后三十日內，持預售合同向房地產所在地的市、縣（市）房產管理部門和土地管理部門登記備案。

　　第十三條 房地產開發企業銷售商品房的，應當向購房人明示所售商品房的套內面積和分攤的共有面積，并明確分攤面積的范圍。按照《房產測量規范》不能計入分攤面積的配套使用的房屋附屬設施、設備，屬于購房人所有。

　　第十四條 房地產開發企業發布的商品房銷售廣告和宣傳資料，內容應當真實、合法、科學、準確。對商品房銷售廣告和宣傳資料中明示的事項，購房人有權要求房地產開發企業在銷售合同中約定。
　　商品房預售廣告應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　第十五條 商品房預售，實際交付的面積應當以房屋所有權證載明的產權登記面積為準。產權登記面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式，由當事人雙方在預售合同中載明；當事人雙方未在預售合同中載明的，適用下列規定：
　�。ㄒ唬┊a權登記面積超出預售合同約定面積的，超出面積不足百分之一的部分，由預購人據實補交房價款；超出面積達到或者超過百分之一的部分，產權歸預購人所有，預購人并可以不支付該部分的房價款；
　�。ǘ┊a權登記面積小于預售合同約定面積的，預售人應當退還預購人多付的房價款，并向預購人支付該部分房價款的利息；但當產權登記面積小于預售合同約定面積達到或者超過百分之三時，預購人有權退房，并有權要求預售人賠償損失。

　　第十六條 房地產開發企業向購房人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按照國家規定承擔保修責任。

第三章 房地產抵押

　　第十七條 合法擁有的房地產、在建工程以及貸款預購的商品房，可以設定抵押權。

　　第十八條 下列房地產不得抵押：
　�。ㄒ唬┥鐣嬖O施；
　�。ǘ┓康禺a權屬不明或者有爭議的；
　�。ㄈ┍淮_定為文物保護單位或者具有重要紀念意義的建筑物；
　�。ㄋ模┮婪ū徊榉�、扣押、監管的；
　�。ㄎ澹┛h級以上人民政府依法收回土地使用權的；
　�。┕餐灿蟹康禺a未經其他共有人書面同意的；
　�。ㄆ撸┮岩婪ü媪腥氩疬w范圍的房地產；
　�。ò耍┓�、法規規定不得抵押的其他房地產。

　　第十九條 房地產抵押，應當按照下列程序辦理：
　�。ㄒ唬┓康禺a抵押人和抵押權人簽訂書面抵押合同；
　�。ǘ┊斒氯嗽诤贤炗喓蟮娜諆�，持房屋所有權證書、土地使用權證書（以貸款預購的商品房設定抵押或者以在建工程設定抵押的，提供已生效的預售合同以及其他有權設定抵押權的文件與證明材料等）、當事人的合法證明、主合同和抵押合同、抵押房地產價格的證明資料，向房產管理部門或者縣級以上人民政府規定的部門提出抵押物登記申請；
　�。ㄈ┓慨a管理部門或者縣級以上人民政府規定的部門應當在受理房地產抵押物登記申請之日起七個工作日內，核準抵押物登記并頒發房屋他項權證書或者抵押物登記證明。
　　房地產抵押合同，自抵押物登記之日起生效。

　　第二十條 以在建工程設定抵押的，其擔保的債務以該房地產項目已完工部分的價值為限。
　　在建工程在債務履行期限內竣工的，在抵押當事人辦理權屬登記的同時，登記機關應當將在建工程抵押物登記轉為房地產抵押物登記，并告知抵押當事人。

　　第二十一條 以貸款預購商品房抵押的，應當符合下列規定：
　�。ㄒ唬┑盅旱念A購商品房合同由抵押權人收存；
　�。ǘ╊A購商品房抵押后，商品房預售合同雙方不得擅自轉讓、變更、解除、終止商品房預售合同；
　�。ㄈ┓课菰诘盅浩陂g竣工交付的，預購人在辦理權屬轉移登記的同時辦理抵押物登記手續。

　　第二十二條 抵押已出租的房屋時，抵押人應當將房屋出租的事實告知抵押權人，同時還應當書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續有效。
　　抵押人將已抵押的房地產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　第二十三條 房地產抵押需要價格評估的，由有資質的房地產價格評估機構進行價格評估。

　　第二十四條 抵押權變更或者抵押物滅失的，抵押人和抵押權人應當在抵押權變更或者抵押物滅失之日起十五日內向原登記機關辦理變更或者注銷登記。

第四章 房屋租賃

　　第二十五條 有下列情形之一的房屋，不得出租：
　�。ㄒ唬┮呀ǔ傻姆课轃o房屋所有權證的；
　�。ǘ┕灿蟹课菸慈〉闷渌灿腥藭嫱獾�；
　�。ㄈ┮婪ū徊榉�、扣押、監管的；
　�。ㄋ模┙涜b定屬于危險房屋不能繼續使用的；
　�。ㄎ澹└淖兎课萦猛�，依法須經有關部門批準而未經批準的；
　�。┓�、法規、規章規定禁止出租的其他情形。

　　第二十六條 高層建筑已部分建成，已經取得國有土地使用權證書、建設工程規劃許可證，并且該部分建筑已通過竣工驗收，經建設行政主管部門會同房產管理部門確認，符合房屋安全使用條件的，可以出租該建筑已建成的部分。

　　第二十七條 公有住房和廉租房租金按照國家和省有關規定執行，其他房屋租金由租賃雙方協商議定。
　　以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建設的房屋首次出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法按照國務院的規定執行。

　第二十八條 房屋租賃合同當事人應當在簽訂合同后三十日內，持房屋所有權證書、房屋租賃合同和當事人合法證明，向市、縣（市）房產管理部門申請登記備案。當事人要求出具備案登記證明的，房產管理部門應當及時出具。

　 第二十九條 承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，并遵守國家和地方有關房屋使用和物業管理的規定。
　　承租人需要拆改、裝修承租房屋或者增加附屬設施、設備的，應當書面征得出租人同意，其中須經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委托承租人報有關部門批準。
　　租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或者增加的附屬設施、設備的，應當按照所存價值補償承租人；不同意保留的，承租人應當將承租房屋恢復原狀。當事人另有約定的除外。

第五章 房地產中介服務

　　第三十條 從事房地產咨詢、價格評估、經紀等中介服務業務的機構，應當依法設立，不得與行政機關和其他國家機關存在隸屬關系或者其他利益關系。

　　第三十一條 房地產中介服務機構應當持有相應專業的資質證書，辦理營業執照和稅務登記，并在資質證書核定的業務范圍內承接業務，不得轉讓。
　　房地產中介服務人員應當具有相應的中介服務執業資格。

　　第三十二條 房地產中介服務人員承辦業務由其所在中介服務機構統一受理，并與委托人簽訂書面委托合同。
　　房地產中介服務機構及其工作人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為：
　�。ㄒ唬┧魅�、收受委托合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正當利益；
　�。ǘ┰试S他人以自己的名義從事房地產中介業務；
　�。ㄈ┩瑫r在兩個以上的中介服務機構執行業務；
　�。ㄋ模┡c一方當事人串通損害另一方當事人的利益；
　�。ㄎ澹┓�、法規規定的其他禁止行為。

　　第三十三條 房地產中介服務機構從事中介活動，應當查閱當事人提供的有關房地產權利證書等證件。對不提供或者提供的證件不符合規定的，中介服務機構應當拒絕接受委托。
　　因房地產中介服務機構的過錯，造成當事人損失的，中介服務機構應當承擔相應的法律責任。

　　第三十四條 房地產中介服務機構應當按照法律、法規和省級以上人民政府及其價格主管部門的規定收取費用，并使用稅務部門統一監制的專用發票。

第六章 法律責任

　　第三十五條 轉讓、抵押房地產或者租賃房屋，按照本條例規定應當辦理登記或者登記備案手續而未辦理的，由負責登記或者登記備案的機關責令限期辦理。

　　第三十六條 房地產開發企業違反本條例規定，未取得房屋所有權證書或者登記證明文件而進行商品房現售的，由房產管理部門責令改正，處以警告，并可處以所售商品房價款千分之一以上千分之十以下的罰款。

　　第三十七條 違反本條例規定，將不得出租的房屋出租的，租賃行為無效，由市、縣（市）房產管理部門責令改正，對出租人處以警告，沒收違法所得，并可處以年租金百分之一以上百分之十以下的罰款。

　　第三十八條 違反本條例規定，擅自將在建高層建筑已建成的部分出租的，由市、縣（市）建設行政主管部門會同房產管理部門責令改正，沒收違法所得，并處以三千元以上十萬元以下的罰款。

　　第三十九條 房地產中介服務機構違反本條例規定，未取得中介服務資質證書或者超越資質證書規定的范圍，從事房地產中介服務的，由負責資質管理的部門責令改正，處以警告，沒收違法所得，并可處以違法所得一至三倍的罰款；情節嚴重的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

　　第四十條 未取得房地產中介服務人員執業資格而從事房地產中介服務的，由負責執業資格管理的部門責令改正，處以警告并沒收違法所得。

　　第四十一條 違反本條例規定，屬于土地、工商、稅務、物價等部門職責范圍的，分別由土地、工商、稅務、物價等部門按照有關法律、法規的規定予以處罰。

　　第四十二條 房產管理部門、土地管理部門及其他有關部門的工作人員，玩忽職守、拒絕或者拖延履行法定職責、超越或者濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章 附則

　　第四十四條 本省行政區域內城市規劃區以外的國有土地上的房地產交易，參照本條例的規定執行。

　　第四十五條 本條例自二○○二年月日起施行


發文:江蘇省人大常委會辦公廳